Investment in Immobilien: So erkennen sie ein gutes Angebot

Geplante Immobilienkäufe dienen nicht immer dem Erwerb eines eigenen Zuhauses. Oft genug wird eine Immobilie als Wertanlage und als Investition in die Zukunft erworben. Sie soll durch Mieteinnahmen der Alterssicherung dienen oder später als Alterssitz genutzt werden. Doch um eine Wertsteigerung zu ergeben, sollte sich der Kauf einer Immobilie als gute Investition erweisen. Vor dem Kauf sollten Sie sich daher mit einigen Punkten befassen, die ihre Investition gegen augenfällige Risiken absichern.

Ihr Investitionsrahmen definiert naturgemäß den wichtigsten Punkt: Wie viel Geld möchten oder können Sie maximal in eine Immobilie investieren? Welcher Teil davon kann mit Eigenkapital, welcher soll mit einem Darlehen finanziert werden. Neben diesem wichtigen Wert ist einer der wichtigsten Punkte vor einer Investition in Immobilien, dass alle Faktoren, die für und gegen diese Investition sprechen, genau beleuchtet werden. Ihrem guten Bauchgefühl oder einem vermeintlichen „Geheimtipp“ von geschäftstüchtigen Maklern sollten Sie weniger vertrauen als den durch Sie ermittelbaren Fakten.

Neben der attraktiven Lage, dem baulichen Zustand, den anstehenden Modernisierungs- und Sanierungskosten, der Ausstattung oder der Größe der Immobilie sollten für Ihre Bewertung auch andere Faktoren einfließen. Erst in der Gesamtbewertung ergeben sie ermittelten Werte ein stimmiges Entscheidungskriterium. Machen Sie sich frei von den Fotos und den malerischen Beschreibungen, die Sie im Internet finden. Besichtigen Sie in Frage kommende Immobilien selbst. Machen Sie eigene Fotos und Notizen. Da eine Immobilie nur Rendite erbringt, wenn sie langfristig vermietet ist, sollten Sie vor einem Hauskauf auf folgende Punkte achten.

1. Der Kaufpreis liegt unter dem Marktniveau

Bei einem niedrigen Kaufpreis müssen nicht immer die Alarmglocken schrillen. Eine günstig ersteigerte Immobilie aus einer Zwangsversteigerung, einem Erbstreit oder dem erzwungenen Verkauf nach einer Scheidung könnte Ihnen eine höhere Rendite bringen. Der günstige Kaufpreis besagt nicht immer etwas über den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie. Doch ein vergleichsweise günstiger Kaufpreis allein sollte Ihnen nicht als Kaufkriterium genügen. Kaufpreise unterhalb des Marktniveaus könnten auch auf einen Modernisierungsstau, auf versteckte oder offensichtliche Objektmängel, drohende Erschließungskosten oder andere Probleme hindeuten.

Berechnen Sie daher mit der sogenannten Maklerformel, ob sich der Kauf für Sie lohnt. Der Kaufpreis wird bei dieser Formel durch die marktübliche Nettokaltmiete geteilt. Bei einem Ergebnis unter 20 könnte sich die Investition in das Gebäude lohnen – vor allem, wenn auch die anderen Faktoren stimmig sind. Bei einem höheren Ergebnis als 20 könnte der Preis der Immobilie überteuert sein, obwohl er sich günstig anhört. Möglicherweise können Sie ein für den Kauf in Anspruch genommenes Darlehen nicht mit den zu erwartenden Mieteinnahmen ablösen. Die Zinsentwicklung kann sich negativ auswirken.

2. Die Mieteinnahmen liegen unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete

Da Sie bei Kaufverhandlungen für eine vermietete Immobilie Einblicke in die derzeitigen Mieteinnahmen erhalten, sollten Sie diese mit den ortsüblichen Durchschnittsmieten vergleichen. So erhalten Sie einen Wert, den Sie als marktgerecht, zu hoch oder zu niedrig einstufen können. Für Investoren lohnen sich vor allem Investitionen in besondere Immobilien, die momentan zu vergleichsweise günstigen Mietpreisen vermietet werden. In diesem Fall könnten Sie die Mieten nämlich nach und nach an die ortsüblichen Vergleichsmieten angleichen. Das bedeutet eine Renditesteigerung. Wichtig ist aber, dass ein Modernisierungs- und Sanierungsstau keine hohen Zusatz-Investitionen erfordert.

Niedrig angesetzte Mieten können sich für Sie als vorteilhaft erweisen. Sie könnten aber auch nachteilig sein. Die erzielbaren Mieteinnahmen beeinflussen den Kaufpreis. Sie definieren den Ist-Zustand. Eine spätere Miet-Anpassung könnte jedoch zu neuen Mietverhältnissen führen, weil einige Mieter sich die neue Miete nicht leisten können. Besteht bei der erworbenen Immobilie ein erheblicher Renovierungs- und Sanierungsstau, könnte es zu zeitweisem Leerstand wegen notwendiger Investitionen in die Sanierung kommen. Das wäre ein nachteiliger Kostenfaktor, der bedacht werden sollte.

3. Gute Vermietbarkeit dank attraktiver Lage

Selbst wenn es nach dem Kaufabschluss zunächst zu moderaten Mietangleichungen kommt, können diese zu einem Mieterwechsel führen. Damit erhöht sich das Risiko eines temporären Leerstandes. Die Kalkulation für die geplante Investition basiert jedoch auf den erzielbaren Mieteinnahmen. Zu beachten ist, dass Ihnen als Investor keine längeren Mietausfälle drohen dürfen. Daher sollten Sie nur eine Immobilie erwerben, die sich dank Attraktivität, baulichem Zustand, Raumaufteilung und Lage schnell vermieten lässt. Kaufen Sie zudem nur eine Immobilie, deren Wohnungsgröße einen bestimmten Bedarf abdeckt. Nutzen Sie dabei Angebotslücken.

Betrachten Sie die angebotene Immobilie auch aus Mietersicht. Was würden Sie als Mieter monieren, was anders haben wollen? Die Zahl an Wohnungen mit zwei Zimmern ist in vielen Gemeinden im Vergleich höher als die mit familienfreundlichen vier Zimmern. In Universitätsstädten mangelt es hingegen an kleinen Appartement- und Studentenwohnungen. Diese könnten bei entsprechender Ausstattung und Lage auch für alleinstehende Senioren interessant sein. Deckt das Objekt markttypische Bedürfnisse ab, ist es eine gute Investition. Die Chance auf schnelle Vermietung ist hoch.

Die Vermietbarkeit einer Immobilie hängt jedoch vom Zustand und der Ausstattung der darin befindlichen Wohnungen ab. Es kann sich also lohnen, vor einer Neuvermietung in Modernisierungsmaßnahmen zu investieren. Neue Einbauküchen, moderne Bäder oder neue Balkon-Verkleidungen rechnen sich. Zu überlegen ist auch, ob die potenziellen Miet-Interessenten eher eine Immobilie in ruhiger Lage suchen oder eine Wohnung mit guter Stadtanbindung favorisieren. Das Umfeld der Immobilie sollte ebenfalls Beachtung finden.

Liegen Gewerbegebiete, Bahnstrecken, Discotheken, Feuerwachen oder Kläranlagen in unmittelbarer Nähe, könnte das ein mietmindernder Störfaktor werden.

4. Standort und Entwicklungspotenzial

Liegt die Immobilie in einem Stadtteil oder einer Region, die Entwicklungspotenziale bieten, ist sie als Investitionsobjekt interessant. Entwicklungspotenzial verspricht einen zukünftigen Wertzuwachs. Prüfen Sie, ob Ratsbeschlüsse darauf schließen lassen, dass der Bau einer Stadtbahn geplant ist. Möglicherweise wird die Umgebung bald durch neue Geschäfte oder Grünanlagen, einen geplanten Yachthafen-Ausbau oder neu ausgewiesene Landschaftsschutzgebiete aufgewertet. Online-Recherchen und Informationen vom Katasteramt geben Aufschluss über solche Fragen.

Günstige Immobilien, die am Rande angesagter Stadtviertel oder inmitten eines Neubaugebietes mit attraktiver Lage liegen, vermieten sich besser. Der Bau eines neuen Autobahnabschnitts oder eines Gewerbezentrums in der Nähe wirkt sich möglicherweise wertmindernd aus. Andererseits kann ein schneller Zugang zu einer nahen Autobahn auch ein positiver Faktor werden. Vor dem Kauf der Immobilie sollte zudem ein Blick auf die Bevölkerungsentwicklung und den Altersdurchschnitt in der Wohngegend getätigt werden. Gute Investitionen finden Sie in wachsenden Orten mit Entwicklungsmöglichkeiten.

5. Nutzen Sie die Chance zu Modernisierungen

Hochwertige Ausstattungsmerkmale, Wohnflächen-Anpassungen und zeitgemäße Installationen erhöhen die Wahrscheinlichkeit schneller Vermietungen. Heutzutage sind energetische Modernisierungen ebenfalls ein förderlicher Faktor. Dazu gehören moderne Heizungsanlagen, Solarstromversorgung und eine exzellente Dämmung. Solche Ausstattungsmerkmale sorgen für eine Wertsteigerung der Immobilie. Sanierte und bedarfsgerechte Wohnungen in attraktiver Lage sprechen potenzielle Mieter zudem auch emotionell an. Auch dadurch können Sie Ihre Mietzahlungs-Vorstellungen leichter verwirklichen.

Möglicherweise können Sie bei der besichtigten Immobilie einen Anbau realisieren lassen. Die Grundstücksgröße könnte Ihnen Ausbaufähigkeit signalisieren. Zudem können Sie eventuell baulich nachverdichten. Dadurch schaffen Sie mehr vermietbaren Wohnraum. Dafür gibt es Fördergelder. Der Ausbau eines Dachgeschosses, ein zusätzlicher Fahrrad-Unterstand auf dem Grundstück oder eine große Dachterrasse am aufgestockten Geschoss erhöhen die Attraktivität der Immobilie. Auch der Fußbodenbelag kann attraktiver werden. Statt Linoleum- oder Teppichböden sind heute Laminate mit schönen Dekors gefragt.

Fazit

Eine gute Investition tätigen Sie unter anderem durch die Investition in lohnenswerte Wertsteigerungen und den langfristigen Substanzerhalt. Jede Investition in Wertsteigerungen und Modernisierung rechnet sich in späteren Jahren. In der Summe sollten alle genannten Faktoren sorgsam betrachtet und in einem Pro Contra-Vergleich aufgelistet werden. In manchen Fällen lohnt es, einen Gutachter oder Sachverständigen hinzuzuziehen. Das allerdings kostet viel Geld. Es lohnt sich nur bei hochwertigen und teuren Immobilien in gefragten Gegenden.